Location particulier : la résiliation d’un contrat de location, comment faire ?

Vous êtes propriétaire d’un bien en location dont vous souhaitez retrouver l’usage ?

Pour changer de locataire, vous devez respecter certaines règles très strictes.

Quand et comment un propriétaire peut-il mettre fin à un bail de location ?

Le droit français définit trois cas de figure précis dans lesquels vous pouvez donner congé à votre locataire.

1. En cas de litige grave et sérieux avec le propriétaire.
2. Si vous souhaitez mettre en vente le bien loué.
3. si vous souhaitez reprendre le logement comme votre résidence principale. Cela peut aussi fonctionner si vous souhaitez mettre l’appartement à disposition d’un proche.

La résiliation du bail par le propriétaire doit être effectuée dans un délai de préavis de 6 mois, et pour l’une des causes prévues par la loi qui comprend la vente de l’immeuble ou la reprise de l’immeuble pour le droit d’habiter dans le logement ou pour des motifs valables ou sérieux. Tout ce que vous devez savoir sur la résiliation du bail par le propriétaire.

Contrairement au locataire, le propriétaire ne peut pas mettre fin au bail à tout moment et doit attendre l’expiration du bail, c’est-à-dire la date de renouvellement. Le propriétaire doit informer le locataire par écrit qu’il ne renouvellera pas le bail en envoyant un courrier recommandé avec accusé de réception, ou par remise en main propre. L’avis doit être remis au locataire au moins six mois avant la date d’expiration ou trois mois si le bien est une location meublée (la date de la signature de la réception fait foi). Si ce délai n’est pas respecté, le locataire peut contester la validité du préavis.

Le délai de préavis

Le propriétaire d’un bien immobilier destiné à être la résidence principale du locataire ne peut résilier le bail (donner congé) qu’à l’expiration du bail, et seulement pour :

• la vente de la maison,
• vivant dans le foyer,
• un motif réel et légitime qui est valable et important.Pour les locations non nues, le préavis doit être délivré au locataire au moins six mois avant la date d’expiration du bail
• Pour les locations meublées à usage de résidence principale, le délai de préavis que le propriétaire doit respecter pour donner congé est fixé à 3 mois.

Motifs acceptables

Le propriétaire n’est autorisé à envoyer un préavis aux locataires que dans les situations suivantes :

• reprise du logement pour l’utiliser comme résidence principale, ou pour loger un membre de la famille proche (conjoint ou parents, ou concubins du propriétaire ou de son conjoint).
• la vente de la maison,
• Il existe un motif valable et important pour ne pas renouveler le bail.Si, après avoir reçu un préavis de départ, le locataire découvre que le bien n’est pas enlevé, qu’il est vide ou qu’il est utilisé comme résidence secondaire, le locataire a le droit de demander des dommages et intérêts au tribunal de district (il doit avoir des preuves). Si, d’une manière générale, le propriétaire nie le motif de son départ du bien, il peut faire l’objet d’une amende pénale.
• Le propriétaire d’une résidence conventionnée Anah ou APL n’est autorisé à donner congé que s’il a des raisons légitimes et valables.
  

  Résiliation de la vente de la maison

  Le propriétaire peut mettre fin au bail à tout moment dans le cas où il souhaite vendre la maison.

  Dans le cas d’un bail vacant, le préavis de vente est une offre de vente au locataire. En réalité, le locataire obtient un droit de préemption, c’est-à-dire un droit de priorité sur les autres acheteurs potentiels du bien mis en vente.

  Dans ce cas, le préavis de résiliation doit comporter spécifiquement :

• Le désir du propriétaire de commercialiser le bien.
• Le prix auquel le bien est vendu ; le bien ;
• Les conditions de vente de la propriété ;
• Une description détaillée de la propriété et des annexes éventuelles ;
• Les cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi ndeg89-462.Toutefois, il n’est applicable que pendant les deux premiers mois de préavis.
• Il expire en cas de refus de l’offre ou de non-acceptation par le locataire.Si le locataire accepte l’offre, il dispose de deux mois pour signer l’acte chez le notaire, ce délai étant porté à quatre mois après que le locataire a informé le propriétaire de l’existence d’un prêt immobilier pour financer l’achat.Toutefois, lorsqu’il s’agit d’un bail meublé, le locataire n’a aucun droit de préemption. Le locataire est tenu de donner son congé à la date d’expiration du bail. Le propriétaire est également tenu de déclarer son intention de commercialiser le bien.

 

La fin de l’unité d’habitation

Si le propriétaire souhaite faire de l’appartement sa résidence principale ou la résidence d’un ami proche, il peut alors notifier au locataire de revenir.

La liste des proches est toutefois limitée à :

• le conjoint ;
• le cohabitant depuis au moins un an au moment de son congé.
• le partenaire de PACS ;
• L’ascendant ou l’ascendant d’un cohabitant, d’un conjoint ou d’un partenaire de PACS.
• Un descendant ou le conjoint concubin, un descendant, ou un partenaire de PACS.Dans ce cas, le préavis de résiliation doit contenir les informations suivantes :
• Le motif du congé
• Le lien entre la personne qui bénéficie de la reprise et le bailleur.
• L’adresse et le nom de la personne qui bénéficiera de la reprise de possession.
• Une rationalisation de la nature réelle et sérieuse de la réhabilitation.
  

  Résiliation pour motif grave et légitime.

  Le propriétaire peut décider de ne pas renouveler le bail d’un immeuble d’habitation pour des motifs sérieux et légitimes. En général, c’est le cas dans les situations où le locataire ne remplit pas les obligations qui lui sont imposées.

  Dans ce cas, le motif de la résolution du bail doit être mentionné dans la lettre de préavis adressée au locataire. Les principales raisons qui peuvent déclencher une action sont :

• des retards ou des impayés de loyer peu fréquents ;
• Les troubles du voisinage ;
• La transformation d’un bien sans autorisation,…
  

  Le cas spécifique est celui de l’achat d’un logement occupé.

  Pour les locations vacantes, si le bien était déjà entre les mains d’un locataire avant que le propriétaire ne l’achète, les directives pour la résolution du bail varient.

  Deux scénarios peuvent se présenter lorsque le propriétaire fournit la raison de la résiliation à la vente de la propriété

  S’il existe un avis de résiliation en cas de reprise de possession, le propriétaire doit attendre l’expiration du bail, si celle-ci est supérieure à deux ans après la date d’achat de la propriété. Ainsi, l’avis ne peut pas être délivré dans les deux ans suivant l’acquisition de la propriété.